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[병의원 세무·노무] (22) 8·2대책에 나타난 다주택자 양도소득세 중과세

기사승인 2017.12.04  11:53:16

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- 황상태 세무사(신승세무법인)

국내 대다수 주택의 가격은 상승추세를 유지해왔다. 서울이나 수도권, 세종시 등지에 있는 부동산은 그 가격상승률이 임금상승률을 뛰어넘은 지 오래됐으며, 신혼부부 등 주택의 실수요자들이 주택을 매입하고 싶어도 쉽사리 엄두가 나지 않는 상황이 오래 지속되고 있다.

이에 정부는 8월 2일 주택으로 부를 축척하는 사회 풍조를 바꾸어보고자 마련한 대책을 발표했다. 내용을 들여다보면 조정대상지역이나 투기과열지구 및 투기지역이 부활했으며 분양권 전매를 제한하고, 주택 대출 규제를 강화한다거나 다주택자의 양도소득세에 대해 중과세를 적용하는 등의 규정이 추가됐다. 8·2 대책 중 양도소득세와 관련된 규정을 살펴본다.

1. 지역의 선정

부동산 가액이 과다하게 오른 지역에 대해 국가가 유심히 살펴보고, 해당 지역에서 발생하는 부동산 관련 거래에 대해 어느 정도 제재를 가하기 위한 목적으로 국가가 지정한 지역이 있다. 바로 조정대상지역·투기과열지구·투기지역 등이다.

조정대상지역과 투기과열지구는 주택법에서, 투기지역은 소득세법에서 규율한다. 각 지역을 규정하는 근거 법령은 서로 다르더라도, 실제 시행의 효력은 서로 연계돼 있다고 보면 된다. 쉽게 말해서 규제의 강도는 투기지역>투기과열지구>조정대상지역 순이며, 각자 전단계의 규제를 포함한다. 각 지역의 범위는 다음과 같다.

- 조정대상지역 : 서울 전지역(25개구)·과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2·부산(해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진)·세종시

- 투기과열지구 : 서울(구로·금천·동작·관악·은평·서대문·종로·중·성북·강북·도봉·중랑·동대문·광진)·과천시·세종시

- 투기지역 : 서울(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서)·세종시

이상을 살펴보면 조정대상지역에서 투기지역으로 갈수록 범위가 좁혀지는 것을 알 수 있다. 이에 자연스럽게 투기과열지구는 조정대상지역의 규제가, 투기지역은 투기과열지구의 규제가 적용되게 된다.

2. 양도소득세의 중과세

이번 8·2 대책으로 인해 적용되는 양도소득세 중과세는 크게 보면 다주택자에 대한 중과세와 분양권 전매에 대한 중과세 및 제한 및 1세대 1주택자에 대한 비과세요건 강화로 나뉜다.

1) 다주택자에 대한 중과세
다주택자에 대한 중과세는 지역별로 적용규정이 달라진다. 투기지역에서 조정대상구역으로 시간이 흐르면서 확대되는 양상을 보이고 있다.

- 투기구역 : 주택 및 조합원 입주권을 합해서 총 3개 이상 보유중인 1세대가 2017년 8월 3일 이후에 투기지역에 있는 주택을 양도하게 되면 세율이 10% 가산된다.

- 조정대상지역 : 조합권 입주권을 포함 주택을 총 2개 이상 보유중인 자는 세율이 10% 가산되고, 3개 이상 보유중일 경우 20%가 가산된다. 뿐만 아니라 둘 모두 장기보유특별공제는 배제된다.

▲ 일러스트 = 윤세호 기자

2) 분양권 전매

아파트 등의 분양권 단계에서도 전매를 허용하자 그때부터 프리미엄이 발생하기 시작해서 결국 부동산 가치 상승에 영향을 미친다고 보아 분양권 전매에 대한 제한을 두었다.

- 조정대상구역 : 기존엔 분양권전매를 하게 되면 보유기간이 1년 미만일 경우 50%, 1년 이상 2년 미만일 경우 40%, 그 외 일반세율이 적용됐다. 하지만 2018년 1월 1일 이후 조정대상구역에 있는 분양권을 전매 시 보유기간과 상관없이 일괄 50%세율을 적용한다.

- 투기과열지구 : 재개발, 도시환경정비사업의 조합원분양권 전매가 전면적으로 금지된다.

3) 1세대 1주택 비과세 요건 강화

기존에는 1세대가 보유중인 1주택을 2년 이상 보유하기만 해도 비과세가 적용됐다. 하지만 2017년 8월 3일 이후에 취득하는 주택부터는 2년 이상 보유할 뿐만 아니라 2년 이상 거주를 해야 비과세 적용이 가능하다.

3. 중과세를 회피할 방법은 있을까?

아무리 정책의 방향이 주택 투기 방지라 하더라도, 마냥 일괄적으로 중과세를 적용할 순 없는 노릇이다. 이에 여러 가지 납세자들의 신뢰의 이익을 보호하기 위한 장치를 마련해두고 있으며, 또 새로 적용할만한 규정이 있는지 고심한 흔적이 보인다.

- 중과세 시행기간 유예 : 아무리 다주택자라 하더라도 조정대상지역에 있는 다주택자 및 분양권 전매에 따른 중과세는 조세 부담이 기존에 비해 상당히 커질 것은 자명한 사실이다. 이에 이 규정을 즉시 적용하지 않고 다주택자 중과세는 내년 4월 이후에, 분양권 전매는 내년 1월 이후에 시행되도록 유예기간을 둬서 그 전까지 양도 시 중과세를 회피할 수 있는 기회를 마련했다.

- 1세대 1주택 거주요건 : 거주요건은 위에서 언급했다시피 2017년 8월 3일 이후에 취득하는 주택에 대해서만 적용된다. 따라서 기존의 주택에 대해선 여전히 2년 보유만 하면 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 또 해당 규정은 실질적으로 2019년 8월 3일 이후에 양도할 때부터 효력이 발생한다.

- 임대주택 양도 시 중과세 배제 : 조정대상지역에 있는 다주택자가 주택을 양도하는 경우에 해당 주택이 소득세법상 소정의 임대 관련 요건을 만족하는 경우 중과세가 배제될 수 있다.

이 밖에도 아직 세법이 개정되지는 않았으나 기획재정부 세제실 등에서 임대주택 등록 시 주택 수 배제 등의 혜택을 검토 중에 있는 것으로 알려져 있다. 전반적으로 주택을 부를 창출하는 수단이 아닌 주거목적의 부동산으로 보고자 하며, 다주택을 보유하고 있더라도 이를 임대주택으로 등록하고 실제로 임대를 함으로써 실질적 주거목적 부동산의 공급을 확대시키고자 하는 정책의 취지가 엿보인다.

아직 세법개정이 완료되지 않았고 이제 시행되는 단계라 규정이 제대로 자리잡지 못했으며 실제로 시행되고 있는 규정도 많지 않은 상황이다. 앞으로 임대주택 등록이나 연령, 일정 전매사유 등 중과세 적용이 부당하다고 보아서 추가로 도입될 배제규정을 잘 살펴봐야 합리적인 절세방안을 세울 수 있다.

신승세무법인 ☎ 02-3452-0608
황상태 세무사 010-4741-4649
 

Doctorsnews admin@doctorsnews.co.kr

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